Evaluarea terenurilor In stabilirea valorii terenului este necesar sa se precizeze momentul de referinta la care se face evaluarea (In mod similar cu fixarea momentului critic de la recensamant). m5g1gq
Trebuie sa se tina seama de eventuala existenta a unor reglementari normative cu privire la evaluarea terenurilor, cum ar fi reglementari materiale. In unele situatii, valoarea terenurilor se stabileste sub forma unei cote de 20 -; 30 % din valoarea Intregului patrimoniu.
Metoda normativa presupune stabilirea unei valori a terenurilor In functie de niste criterii reglementate.
Valoarea terenurilor = VBU (valoarea bruta unitara) * (1 + N), unde VBU = 495 lei echivalentul a 5 lei / mÞ timp de 99 ani.
Aceasta marime s-a stabilit In baza unei reglementari din 1992. Ea se multiplica cu 1 + N, unde N este suma unor coeficienti ce tin seama de:
-categoria localitatii: sat 0,1 …., statiuni balneare si Bucuresti 1,5
-amplasarea terenului -; la marginea localitatii 0,3, …, zona centrala 1
-functiile economico-sociale ale localitasii: agricole 0,5, industrie 0,8, …, complexe 1
-pozitia terenului fata de accesul la retele de transport rutier 0,2, feroviar 0,3, fluvial 0,5, maritim 0,5, aerian 0,5
-echiparea tehnico-edilitara a zonei : apa-canal 0,5p, energie electrica 0,5p, energie termica 0,5p, gaze 0,5p, telefon 0,5p, transport urban 0,5p.
-caracteristici geotehnice ale terenului -; normal 1p, necesita consolidari (-0,2p), necesita Indiguiri (-0,4p), terenuri instabile (-0,7p)
-restrictie In folosirea terenului din punct de vedere urbanistic -; incompatibil cu planul urbanistic (-1,5p), unele restrictii (-1p), compatibil 0,5p
-poluarea terenului: gaze (-0,3p), solide (-0,5p), lichide (-0,7p)
Valarea astfel stabilita se recalculeaza periodic In functie de evolutia indicilor de pret si a raportului de schimb leu / $. Astfel Intr-o reglementare din 1994 coeficientul de multiplicare a fost 8,873, printr-o reglementare din 1998 coeficientul de actualizare a fost 7,352.
S.C.Avantul S.A., din Bucuresti detine o suprafata de teren de 73816 mp, iar In functie de criterii N = 8,5.
VBU a fost 495 * (1 + 8,5) = 4702,5 lei / mp
V totala a fost 73816 * 4702,5 = 347119740 lei
V ’94 a fost 374119740 * 8,873 = 3.079.993.453 lei
Evaluare la 28 august ’97 3.079.993.453 * 7459 (1 $ la 28-09-’97) : 1767 (1 $ la 3-12-’94) = 13.001.511,7 mii lei
Tema : Sa se actualizeze valoarea terenului la un moment din 2000.
OBS. Valorile obtinute prin calcul pot sa difere sensibil de valorile uzuale practicate, caz In care cu argumentele se pot propune alte valori decat cele rezultate.
In unele situatii, valoarea terenului se poate lua cea mai buna utilizare In sensul ca daca exista mai multe oferte, iar terenului i se aloca mai multe destinatii va fi preferata destinatia ce confera cea mai mare valoare terenului.

Evaluarea fondurilor fixe

Fondurile fixe reprezinta bunuri materiale utilizate repetat In activitatea de productie si ele satisfac simultan doua conditii:
-au o valoare mai mare decat un plafon (5 mil.)
-o durata de viata mai mare de 1 an
Celelalte bunuri ce nu Indeplinesc simultan cele 2 conditii sunt obiectele de inventar de mica valoare sau scurta durata. Diferenta consta In modul de amortizare si modul de evidenta.
Dupa ’90 referitor la valoarea mijloacelor fixe s-a precedat la reevaluarea periodica a acestora, In vederea actualizarii preturilorla nivelul inflatiei. Astfel, In ’90 fondurile fixe s-au clasificat astfel:
-fonduri neamortzate integral si aflate In functiune
-fonduri neamortizate si cu durata neexpirata, dar uzate fizic si moral, Intr-un grad avansat
-fonduri a caror utilizare nu mai este eficienta In unitatea respectiva si urmau sa fie scoase din functiune.
Reevaluarea s-a efectuat In functie de valoarea de inventar din evidenta unitatilor de stat, gradul de uzura exprimat la 30.06.1990 si valoarea de Inlocuire In functie de evolutia preturilor.
-In 1992, a II-a evaluare, valoarea a urmarit actualizarea preturilor la Intreprinderea cu capital de stat indiferent de ponderea acestora.
-In 1994, scopul a fost redimensionarea capitalului social. Tot In ’94 s-a procedat la modificarea reglementarilor privind amortizarea si s-au modificat duratele normate de functionare. In Romania se practicau durate de functionare printre cele mai mari din lume.
Incepand cu 1.01.’99 a avut loc o noua reevaluare la cladiri si constructii speciale. Tot In ’99 a avut loc o schimbare a reglementarilor In domeniul clasificarilor fondurilor fixe, reducandu-se numarul claselor astfel:
1.constructii
2.echipamente tehnologice
3.aparate si instalatii de masura, control, reglare
4.mijloace de transport
5.animale si plantatii
6.mobilier, birotica, echipament de protectie a muncii
S-au stabilit diferentieri privind ratele normate ale fondurilor In functie de mediul In care functioneaza : mediu agresiv, normal, usor agresiv. S-au mai redus duratele normate de functionare. S-a stabilit o modalitate de determinare a duratei ramase.
DR = (1- DC/DV) DN = (1- 30/60) 50 =25 ani
DN = durata noua
DV = durata veche
DC = durata consumata
DR = durata ramasa
In ’99 au aparut o serie de reglementari aplicabile din 2000 referitoare la evaluarea imobilizarilor corporale din banci. Scopul a fost actualizarea capitalului social al bancilor. S-a avut sn vedere evolutia ratei nflatiei Intre ultima reevaluare si anul 2000. S-au stabilit si modalitatile In care se reflecta In contabilitate diferentele favorabile rezultate din reevaluare.
In stabilirea valorii finale a fondurilor fixe ca element al patrimoniului societatilor va trebui sa se efectueze si o expertizare pentru determinarea starii fondurilor.

Evaluarea stocurilor

Se efectueaza In mod distinct pentru materii prime si materiale pentru productia neterminata, pentru produsele finite. Daca viteza de rotatie este ridicata, atunci drept valoare a materiilor prime si materiale poate fi luata valoarea din script, din contabilitate. Pentru productia neterminata valoarea se va stabili In functie de gradul de finisare a acestora. Pentru produsele finite existente In stoc se va tine seama de sansele de vanzare si preturile ce s-ar obtine prin valorificare.
Pot fi situatii In care stocurilr de produse finite sa li se atribuie valoarea 0 sau valoarea ce s-ar obtine prin valorificarea lor ca materii prime sau deseuri.

Imobilizarile financiare

Aflate sub forma titlurilor de participare la alte societati sau la societati financiare, se evalueaza astfel :
-dupa valoarea nominala Inscrisa
-dupa valoarea cotata la bursa
-Imprumuturile pe termen lung se evalueaza la valoarea contabila ramasa.
Creantele se evalueaza dupa riscul de neIncasare : cele mai vechi de 1 an cu risc are de neIncasare se iau cu valoare 0. cele cu termen de pana la 6 luni, dar Incasabile se diminueaza cu 25 -; 50 % din valoare. Cele In valuta se evalueaza la cursul zilei al BNR.
Corectarea elementelor de pasiv -; datoriile se evalueaza la valoarea probabila de piata si plata. Pentru unele datorii nascute sub forma unor obligatii periodice pentru care nu exista Inca documente de plata, evaluarea se va face estimand nivelul pe ultimile luni (abonament telefonic, curent, Incalzire, etc.).
In final activul net contabil corelat = activul net corelat -; datoriile corelate.