r2q14qe
Prin acest material incercam sa va punem in vedere drepturile si obligatiile legale pe care le aveti in cazul in care va aflati in una din cele doua ipostaze, proprietar sau chirias.
Ipostaza de proprietar poate fi luata de o persoana fizica sau persoana juridica(societate comerciala, primaria, o institutie publica etc.), indiferent daca este vorba despre un imobil sau un apartament intr-un bloc de locuinte.
Proprietarul isi exercita drepturile si isi asuma responsabilitatile cu privire la proprietatea individuala, dar si cu privire la proprietatea pe care o detine in comun (proprietate comuna in diviza, aferenta cotei-parti de proprietate). Proprietarul este raspunzator pentru starea si modul de intretinere si utilizare a proprietatii individuale.
Apartamentul/imobilul poate fi folosit de proprietarul respectiv in deplina libertate, respectand legile si reglementarile in vigoare, fara a leza drepturile si interesele celorlalti proprietari. Proprietarul unui apartament/imobil are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa accepte folosirea acestuia in conditiile prevazute de legislatia in vigoare si de prevederile acordului de asociere si ale statutului asociatei de proprietari din care face parte proprietarul respectiv. Chiriasii din proprietatea imobiliara individuala trebuie sa se supuna regulilor adoptate de asociatia de proprietari, in masura in care acestea se aplica tuturor ocupantilor cladirii. Proprietarul raspunde solidar cu chiriasul pentru neajunsurile create de acesta. Eventualele debite si pagube create de chirias si nerecuperate de la acesta vor fi suportate de proprietar.
Prin contractul de inchiriere dintre proprietar si chirias se prevede chiria lunara. Chiria practicata pentru locuinta va acoperi cheltuielile de administratie, intretinere si reparatii, impozitele pe cladire si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata numita, stabilita potrivit prevederilor legale precum si un profit supus negocierii intre parti.
Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele aflate in proprietatea statului se stabileste prin lege speciala.
In situatiile in care prin contractul de inchiriere, incheiat cu proprietarul, chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale imobilului in care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.
Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, se face in urmatoarele conditii:
1. La cererea proprietarului atunci cand:
- chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si a oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora.
- chiriasul are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.
- chiriasul nu a respectat clauzele contractuale.
2. La cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce ii revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.
Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, cu plata pana la data executarii efective a hotararii de evacuare. Daca chiriasul unui proprietar provoaca daune oricarei parti din proprietate comuna sau unui alt apartament, respectivul trebuie sa repare stricaciunile sau sa plateasca pentru lucrarile de reparatii.
Nerespectarea de catre proprietar/chirias a prevederilor legislative in vigoare, a acordului de asociere si a statutului, constituie temeiul actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza, pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul cand proprietarul este statul, iar chiriasul acestuia aduce prejudicii asociatiei, aceasta cheama in justitie atat proprietarul-stat, cat si chiriasul, dar dupa instintarea prealabila,in scris, a proprietarului asupra comportamentului chiriasului.
In continuare ne axam pe contractul de inchiriere, partea cea mai semnificativa care deschide efectiv relatia proprietar-chirias.
Mai jos va punem la dispozitie un model de contract standard, pur informativ, intrucat fiecare contract de inchiriere are particularitatile sale si descrie intelegerile contractuale dintre parti prin clauze.
Contractul de inchiriere trebuie sa contina urmatoarele:
1. Partile: -partile contractuale, respectiv proprietarul si chiriasul;
2. Obiectul: -obiectul inchirierii, respectiv imobilul si descrierea faptica;
3. Durata: -durata de valabilitate a contractului;
4. Pretul si modalitatea de plata: -descrierea efectiva;
5. Obligatiile partilor: -descriere prin clauze ale obligatiilor proprietarului si ale chiriasului;
6. Clauza de reziliere: -conditii de reziliere unilaterala;
7. Alte clauze: -descrierea si stabilirea intelegerilor tipice dintre parti.
Modelul standard propus de noi ar fi urmatorul:
CONTRACT DE INCHIRIERE

I. PARTILE CONTRACTANTE:
1. ___________________, domiciliat in ______________, jud. ______________, str. ___________________, nr. ___, ap ___, identificat prin ____ seria ____ nr ___________, in calitate de LOCATOR, si
2. ___________________, domiciliat in _______________, jud. ______________, str. ___________________, nr. ___, ap ___, identificat prin ____ seria ____ nr ___________, in calitate de LOCATAR.
II. OBIECTUL CONTRACTULUI:
1. Obiectul prezentului contract il constituie darea de catre LOCATOR si luarea in chirie de LOCATAR a imobilului situat in _____________, constand in ________________________, cu destinatia _________________________________________, pentru care proprietarul prezinta un extras C.F.
2. Predarea imobilului de catre LOCATOR se face ____________________________, orice modificare facandu-se respectand structura de rezistenta si cu acordul scris al proprietarului.
III. DURATA CONTRACTULUI
Durata prezentului contract este cu incepere de la data de ________________, pana la data de ________________, cu posibilitati de prelungire.
IV. PRETUL SI MODALITATEA DE PLATA
1. Pretul chiriei, respectiv chiria lunara pentru folosirea imobilului este de _________________________.
2. Plata chiriei se va face lunar, numerar cel mai tarziu pana la data de 5 a lunii pentru luna in curs.
3. Neplata in termen a chiriei datorate obliga pe LOCATAR la achitarea de penalitati de intarzaiere de 1% pe zi, aplicate asupra sumei datorate, iar LOCATORUL isi rezerva dreptul de a cere rezilierea unilaterala a contractului pe motive de neplata si plata de daune interese in termen de 20 (douazeci) zile de la neplata chiriei precum si evacuarea silita a LOCATARULUI.
V. OBLIGATIILE LOCATORULUI
1. Mentinerea starii tehnice bune a imobilului in vederea unei folosinte optime;
2. Sa prezinte actele de proprietate si sa asigure linistita folosinta imobilului inchiriat.
VI. OBLIGATIILE LOCATARULUI
1. Sa respecte destinatia imobilului inchiriat, orice schimbare a destinatiei fiind posibila doar cu acordul scris si prealabil al LOCATORULUI;
2. Sa plateasca chiria cu respectarea dispozitiilor pct. IV;
3. Sa intretina in buna stare de functionare imobilul inchiriat;
4. Sa predea spatiul in conditiile initiale prevazute in prezentul contract, la data incetarii rapoartelor contractuale, indiferent de modul in care acestea au incetat;
5. Toate cheltuielile aferente spatiului inchiriat (apa, gaz, curent, etc..,) vor fi achitate integral de catre LOCATAR.
VII. REZILIEREA CONTRACTULUI
1. Prin acordul partilor;
2. Prin neachitarea la timp a datoriilor de catre LOCATAR catre furnizori si catre LOCATOR.
VIII. FORTA MAJORA
Partile sunt exonerate de raspunderile derivand din prezentul contract in situatia producerii unor evenimente considerate de Legea Romana cazuri de forta majora. Cazul de forta majora se dovedeste si se comunica celeilalte parti conform Legii.
IX. ALTE CLAUZE
1. Orice litigii care nu pot fi solutionate de parti pe cale amiabila vor fi remise instantelor judecatoresti ale Municipiului Cluj-Napoca sau solutionate de Curtea de Arbitraj a Romaniei ce functioneaza pe langa Camera de Comert si Industrie;
2. Orice modificare a clauzelor prezentului contract se va face prin acte aditionale semnate de ambele parti;
Contractul a fost incheiat la Cluj-Napoca, azi ________________ in doua exemplare, cate unul pentru fiecare parte.
LOCATOR LOCATAR